Informacje

Koszty zakupu zmieniają się w zależności od ceny nieruchomości, przy czym koszty względne będące odsetkiem kosztu zakupu maleją, im droższa jest nieruchomość.

2% opłata skarbowa

Opłata ta dotyczy jedynie zakupu z rynku wtórnego. Jeżeli dokonujesz zakupu na rynku pierwotnym (tj. nowo wybudowane mieszkanie od dewelopera), to do ceny zostanie doliczony VAT w wysokości 7%.

Uwaga - jeżeli kupisz garaż lub miejsce parkingowe w nowej inwestycji, zostanie wówczas doliczony VAT w wysokości 22% (obowiązuje inna stawka niż za mieszkanie).

Opłaty notarialne 1-1.5%

Koszty notarialne różnią się w zależności od tego, czy istnieje tylko jedna umowa (umowa końcowa) czy także umowa przedwstępna. Koszt umowy notarialnej z reguły jest elastyczny i powinien podlegać negocjacji.

Opłata notarialna obejmuje kilka różnych kosztów:

• - Koszt notariusza, który jest do uzgodnienia.
• - Opłaty sądowe: do 1000 PLN za wpisanie mieszkania oraz nabywcy do księgi wieczystej przez notariusza, czego wynikiem będzie nadanie tytułu własności nieruchomości.
• - Koszty kopii aktu notarialnego. W przypadku umowy przedwstępnej, minimalna liczba wymaganych kopii to 2 - po jednej dla nabywcy i dla sprzedającego. Jeżeli nabywca ubiega się o hipotekę, bank będzie się domagał dodatkowej kopii. W przypadku umowy końcowej może być wymagane, aż do 7 kopii - po jednej dla nabywcy i dla sprzedającego, plus kopie dla sądu (dla wpisu, jak w/w), urzędu skarbowego oraz urzędu miejskiego, (ponieważ cudzoziemcy kupujący nieruchomość podlegają specjalnej rejestracji).
• - Oto analiza kosztów notarialnych niedawnej transakcji: Koszt za umowę końcową dotyczący nowo wybudowanej nieruchomości wycenionej na 300 000 PLN. Koszt notarialny1400 PLN + 22% VAT (1708 PLN)
  Koszty sądowe 720 PLN
  Kopie umowy 7 x 42 PLN (294 PLN)
  RAZEM = 2722 PLN
  W tym przypadku, wcześniej podpisano przedwstępną umowę notarialną, której koszt był niższy, ok. 2000 PLN.

Opłaty agencyjne do 3%

Większość agencji nieruchomości w Polsce nalicza prowizję w wysokości ok. 3% za zakup nieruchomości mieszkalnej. Czasami opłata ta podlega negocjacji, w zależności od wartości oraz złożoności transakcji.

Inne koszty:

Prawnik: ok. 250-350 PLN za godzinę

Notariusz jest bezstronnym pośrednikiem pomiędzy nabywcą a sprzedającym i nie reprezentuje konkretnych interesów sprzedającego, poza przestrzeganiem polskiego prawa. Wielu inwestorów decyduje się więc na dodatkowe zabezpieczenie zatrudniając prawnika, aby zbadał umowę przed jej zawarciem. Praca nad tym nie powinna wynieść więcej niż kilka godzin za zakup apartamentu mieszkalnego, łącznie z konsultacją. Wieksze inwestycje wymagają dłuższego czasu pracy prawnika.

Procedura zakupu nieruchomości w Krakowie

Ogólnie mówiąc, zakup nieruchomości w Polsce jest stosunkowo łatwą procedurą, którą można zrealizować zawierając jedną lub dwie umowy. Jeżeli nabywca jest w stanie w miarę szybko kupić gotową nieruchomość i dysponuje środkami, transakcji można dokonać za pomocą jednej umowy końcowej. Najczęściej jednak wymagana jest umowa wstępna, która obowiązuje obie strony do sprzedaży nieruchomości, lecz pozwala na dojście do porozumienia przed jej realizacją. Umowę wstępną można zawrzeć, jeżeli nabywca musi np. zebrać fundusze, lub w przypadku remontu nieruchomości, gdzie najpierw trzeba zakończyć prace nad nieruchomością, aby zrealizować sprzedaż.

Aktualizacja czerwiec 2008

Ceny na krakowskim rynku nieruchomości mieszkalnych przestały wzrastać końcem lata 2007 r. i okazały stabilność przez większość ubiegłego roku, który charakteryzował się dużym spadkiem ilości transakcji wykonanych, w szczególności przez ostatnią zimę, razem z większą podażą, szczególnie na rynku pierwotnym.

Podobne tendencje można zauważyć w innych większych miastach Polski – w Warszawie, Wrocławiu, i Trójmieście, – które przeszły boom podobnie jak Kraków, szczególnie po wejściu do Unii Europejskiej w połowie 2004 r. Sytuacja była trochę inna w Łodzi, Poznaniu i Katowicach, gdzie ceny zaczęły piąć się w górę w 2006 r. z niższego poziomu.

Ostatnia stabilność cen można postrzec jako pozytywną wiadomość dla nowych inwestorów w Polsce lub dla obecnych inwestorów pragnących powiększyć swoje udziały. Fakt był taki, że ceny w Polsce nie mogły dalej rosnąć tym samym tempem, jakim rosły w latach 2004-2007 i okres "ochłodzenia" był Konieczny. Niemniej jednak, liczne ważne czynniki wskazują na to, że stłumiony popyt na nieruchomość w Polsce przekroczy podaż nowych nieruchomości, które deweloperzy są w stanie dostarczyć na rynek.

Podaż

Deficyt apartamentów w Polsce szacuje się na ok. 1 miliona. Obecnie liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce wynosi 338, w porównaniu do 472 w Europie Zachodniej. Ponadto jest spora różnica między Polską a Europą Zachodnią pod względem średniej wielkości mieszkań oraz ich standardu i wieku. 0 Fakt jest taki, że większość Polaków wciąż mieszka w starzejących się blokach. Ok. 85% mieszkańców Polski żyje w mieszkaniach ukończonych przed upadkiem komunizmu w 1989 r.

W ciągu ostatnich 5 lat, zbudowano w Polsce ok. 600 000 nowych mieszkań, co stanowi 5% zasobów mieszkaniowych. Przeciętny rozmiar mieszkań rośnie i od 2007 r. można nareszcie zauważyć wzrost w podaży nowych mieszkań. Spodziewany jest wzrost podaży w 2008 r., lecz brak planów na strefowanie w wielu strefach miejskich ciągle stanowi dla niej barierę. W ostatnich latach, przemysł budowlany cierpi na brak robocizny, ponieważ pracownicy skorzystały z bardziej korzystnych ofert pracy w Zachodniej Europie.

Popyt

Silny popyt na nowe mieszkania po stronie polskich konsumentów jest wynikiem kilku czynników. Najważniejszym z nich jest wzrost dostępności hipotek dla przeciętnego Polaka, co jest wynikiem wzrastających płac (oraz majątku domowego) oraz większej konkurencji na lokalnym rynku bankowym.

Ponadto, osoby urodzone na początku lat 80-tych podczas stanu wojennego wchodzą teraz do rynku pracy i okazują chęć opuszczać domy swoich rodziców i wejść na drabinę nieruchomości. Poza tym, Polacy w grupie wiekowej 30-39 lat poszukują większe mieszkania lub domy ze względu na rozrost swoich rodzin. Na rynku wynajmu mieszkań do tej pory nie znalazł znaleźć zastępstwa, ponieważ podaż jest mała a czynsze są wysokie i stale rosną.

Kierunek na przyszłość

Większość analityków przewiduje okres stosunkowej stabilności w cenach w 2008-2009 r. wraz z powrotem do stabilnego wzrostu przewidziany od 2010 r.

Jak już wiadomo, silne i niezaspokojone zapotrzebowanie na nieruchomości wciąż jest ewidentne w Polsce, płace stale szybko rosną (obecnie ok. 10% rocznie), wydatki konsumentów wzrasta 15-20% rocznie a wzrost ekonomiczny wynosi ok. 5-6% rocznie. Powrót młodych Polaków pracujących do tej pory w Wielkiej Brytanii, Irlandii oraz innych krajach Europy Zachodniej już można zauważyć a państwo nadal korzysta z dostępu do unijnych funduszy strukturalnych, które pomagają w ulepszeniu infrastruktury oraz stymulowaniu gospodarki.

Kraków

Uważany jako perła nad Wisłą, Kraków jest historycznym miastem, który cudem uniknął bombardowania podczas II Wojny Światowej, która zdziesiątkowała tyle różnych miast polskich. Wzrost turystyki w Krakowie pozostaje silna, szczególnie od wejściu do UE. Miasto zawsze było silną atrakcją dla turystów krajowych, lecz coraz częściej wpada w oko zagranicznym turystom, szczególnie pod względem wycieczek weekendowych oferowanych przez tanie linie lotnicze do Balic. Miasto również było świadkiem silnego wzrostu w tworzeniu nowych miejsc prac w dziedzinach outsourcingu i offsourcingu. Krakowowi udało się do tej pory przyciągnąć sporo firm międzynarodowych ze względu na wysoką liczbę wykwalifikowanych absolwentów lokalnych uczelni. Firmy tak jak Shell, IBM, Phillip Morris oraz UBS założyły tu swoje lokalne siedziby.

Obecnie średnia cena za mieszkanie w Krakowie wynosi ok. 7500 PLN/m2, lecz liczba ta jest głównie oparta o nowe osiedla na przedmieściu, które dominują w podaży.W okresie 2007-2008 r., zaoferowano znaczną ilość nowych osiedli, co doprowadziło do większej selekcji dla przeciętnego nabywcy. W wyniku tego, nabywcy mogli sobie pozwolić na wnikliwe podejście do mieszkań, wybierając lokale, które najbardziej odpowiadają ich wymaganiom i nawet mogli wynegocjować zniżki z deweloperami.

Stare Miasto

Nic dziwnego, że w Krakowie ceny są najwyższe w obrębie Starego Miasta, miejsce chronione przez UNESCO i należące do najbardziej zadbanych średniowiecznych miast Europy. Życie w mieście się kręci wokół Rynku Głównego, największego w Europie. Dookoła rynku znajduje się wiele ślicznych ulic brukowanych. Brak podaży w połączeniu z położeniem budzącym pożądanie oznacza, że ceny za lokale mieszkalne w Starym Mieście obecnie wahają się pomiędzy 15000 a 25000 PLN/m².

Dzielnice centrum poza Plantami

Tuż za Plantami, czyli za parkiem otaczającym Stare Miasto, lecz w odległości 5-10 minut na piechotę od Rynku ceny są bardziej rozsądne, wahając się pomiędzy ok. 9000 a 16000 PLN/m², w zależności od stanu i jakości nieruchomości. Inwestor może na przykład w takim miejscu kupić mieszkanie nieremontowane w nieremontowanej kamienicy za ok. 9000-11000 PLN/m2. Koszty remontu mogą wynieść 1000-2000 PLN/m2. Niektóre ekskluzywne prace modernizacyjne nad starymi budynkami, w których mieszkania sprzedawane są 'na planie', kosztują od12000-16000 PLN/m2, lecz potencjalni inwestorzy powinni uwzględniać koszty wewnętrznego wykończenia (kuchnia, podłoga, łazienka, itp.), co może cenę podnieść do 1000 PLN/m2. Najwyższe ceny są za nowe osiedla w obrębie centrum z podziemnym parkingiem oraz wysokim poziomem ochrony (24h portiernie). Firma Hamilton May Real Estate zauważyła stały silny popyt na takie mieszkania.

Okolice położone na zachodzie i północnym zachodzie Starego Miasta, jak np. Nowy Świat czy Piasek, są minimalnie bardziej pożądane niż pozostałe okolice, ponieważ drogi są spokojniejsze i bardziej zadrzewione, szczególnie w granicach drugiej obwodnicy, którą łatwo można poznać na mapie. W tych właśnie okolicach wysokiej jakości można znaleźć sporo architektury z początku XX wieku, która często jest pożądana przez licznych inwestorów zagranicznych.

Kazimierz

Dawna dzielnica żydowska Kazimierz znajduje się w bliskiej odległości Starego Miasta w kierunku południowo wschodnim. Ceny są porównywalne do tych w dzielnicach tuż przy Plantach (9,000 to 14,000 PLN/m²) a okolice są równie pożądane, lecz z innych powodów.

Kazimierz był przez wiele lat zaniedbany, lecz jego status szybko się podnosi i obecnie daje się zidentyfikować nie tylko swoją historią żydowską (synagogi, muzea, cmentarze), lecz również kosmopolityczną sceną, gdzie można znaleźć liczne kawiarnie, bary i restauracje. Jest również centrum ekscentryzmu w Krakowie goszczący różne galerie oraz sceną regularnych wydarzeń kulturowych.

Jeżeli chciałbyś kupić na przykład mieszkanie 1-pokojowe o wielkości 50 m2 w odległości 7 min. spacerem do centrum miasta lub na Kazimierzu, trzeba się spodziewać ceny w granicach 12,000 PLN/m² za nieruchomość wyremontowaną lub w dobrym stanie, czyli ok. 600,000 PLN.

Stare Podgórze

Stare Podgórze to dzielnica charakteryzująca się architektura z początku poprzedniego wieku i być może jedyną prawdziwie odmienną ulicą główną poza Starym Miastem wzdłuż ul. Kalwaryjskiej/Limanowskiego. Wzdłuż tej ulicy głównej znajduje się niepowtarzalny oraz atrakcyjny Rynek Podgórski.

Stare Podgórze to pociągająca okolica dla tubylców ze sporą otwartą przestrzenią, którą dostarczają dwa parki oraz granica z Wisłą. Obecnie okolica ma reputację okolicy usługowej, ponieważ tu znajdują się liczne sklepy gospodarcze dostarczające udogodnienia typu serwisy samochodowe, sklepy hydrauliczne i przemysłowe, itp.

Stare Podgórze ma dobre połączenia tramwajowe oraz autobusowe ze Starym Miastem przez ul. Krakowską i Starowiślną. Czas podróży wynosi ok. 5 minut komunikacją miejską i ok. 15 minut piechotą. Ma również dobre połączenia tramwajowe oraz autobusowe z miejscami poza miastem.

W swojej historii, Stare Podgórze często było pomijane przez krakowski rynek nieruchomości, lecz studenci zawsze w nim znajdowali upodobanie ze względu na tańszą, lecz wygodną lokalizację do zamieszkania. Jednak w ostatnich czasach, wzrost cen w centralnie położonych okolicach doprowadził do klasycznego efektu lawinowego w cenach nieruchomości a okolice tak jak Podgórze stały się coraz bardziej pożądane.

Dziś Podgórze uważane jest jako najbardziej obiecująca dzielnica z największym potencjałem na rozwój oraz wzrost kapitału w Krakowie. Wielu inwestorów i deweloperów rzuca spojrzenie na tę okolice jako bezpieczna lokalizacja na inwestycje.

Dowody odrodzenia Podgórza można znaleźć wszędzie:

• Całkowicie wyremontowana ulica główna z nowymi liniami tramwajowymi oraz przejazdami podziemnymi w różnych częściach okolicy.
• Otwarto nowy czterogwiazdkowy hotel Qubus nad brzegiem Wisły.
• Niedawny remont Placu Bohaterów Getta.
• Zakończono już koncepcję strefowania Zabłocia, co obejmuje znaczną część Podgórza celem umożliwienia rozbudowy okolicy, która do tej pory była głównie przemysłowa. Rozpoczęto sprzedaż mieszkań 'na planie' w pierwszym nowym osiedlu mieszkaniowym w okolicy, Garden Residence.
• Nowe centrum handlowe oraz multikino, Galeria Kazimierz, zakończone w Marcu 2005 r. znajdujące się 5-10 min. piechotą od Podgórza.
• Fala nowych osiedli mieszkaniowych w okolicy. Fabryka odzieży Vistula nad brzegiem Wisły ostatnio przeszła do rąk lokalnego dewelopera i obecnie czeka na pozwolenie na przebudowę na wielki kompleks mieszkaniowy.
• Planowana zamiana fabryki Schindlera na muzeum sztuki przez lokalnego przedsiębiorcy. Według Tadeusza Trzmiela, zastępcy prezydenta, Powstanie muzeum w historycznej fabryce jest częścią rewitalizacji poprzemysłowego Zabłocia.

Ceny na Podgórzu obecnie wahają się pomiędzy 7500 PLN/m² za nieremontowane nieruchomości a 12000 PLN/m2 za nowe budowy najwyższej jakości oraz wyremontowane lokale.

Inne atrakcyjne okolice

Nowa Wieś, Czarna Wieś, Zwierzyniec: Dzielnice te znajdują się za drugą obwodnicą (Alejami) na zachodzie od Starego Miasta i oferują zadrzewione ulice oraz historyczne budynki w połączeniu z nowszymi. Te okolice są położone blisko Akademii Górniczo-Hutniczej, wspaniałego Parku Jordana oraz rozległych Błoń. Do Starego Miasta można dojść na piechotę w 15-20 minut.

Kleparz: położony jest na północy Starego Miasta, 5-10 na piechotę. W pobliżu znajduje się targ na Nowym Kleparzu oraz ul . Długa, arteria komunikacyjna z wieloma sklepami.

Stradom: Położony pomiędzy Starym Miastem a Kazimierzem, posiada dużo atrakcyjnych budynków i ciche ulice.

Wesoła: położona za wschód od Starego Miasta, sporo zadrzewionych uliczek. Tę dzielnicę przecina jednak linia kolejowa.

Salwator: położony tuż na południowy zachód od Starego Miasta. Ta dzielnica jest wciśnięta między Błoniami a Wisłą. Uważana przez miejscowych mieszkańców za jedną z najbardziej pożądanych dzielnic mieszkalnych w Krakowie i cieszy się ogromną popularnością ze względu na spokój i krótką odległość do centrum.

Wola Justowska: Ta okolica również jest położona na zachód od centrum, lecz kawałek dalej poza zielenią Błoń i Salwatora po drodze do lotniska w Balicach. Jest ona ulubioną dzielnicą zamożnych mieszkańców Krakowa i jest usiana sporymi domami, których ceny za metr kwadratowy są porównywalne do lokali znajdujących się w centralnie położonych dzielnicach.

Przedmieście Krakowa oraz nowe osiedla mieszkaniowe

Dalej poza centrum ceny są znacznie niższe. Tu powstaje dużo nowych osiedli, które przeważnie Polacy wykupują. Ceny za takie lokale wynoszą ok. 5500-8000 PLN/m².

Jeżeli interesujesz się kupnem takiej nieruchomości w planie, zaleca się zwiedzanie terenu. Podczas gdy niektóre osiedla wydają się atrakcyjne na papierze, czasami okoliczne budynki, jak np. bloki z wielkiej płyty mogą zaszkodzić piękności nowych nieruchomości.

Osiedla nowe i 'na planie' w centrum Krakowa

Nowo zbudowane osiedla występują dookoła centrum, lecz trochę rzadziej ze względu na brak gleby brunatnej. Ceny za nowo zbudowane osiedla wysokiej jakości (np. Vistula Terraces, Noble Residences, Garden Residence) wynoszą ok. 7500-12000 PLN/m² i najczęściej mają własny parking (z reguły ok. 30000-40000 PLN za miejsce parkingowe + VAT).

Centralnie położone osiedla najczęściej są projektami rewitalizacyjnymi tradycyjnych kamienic, lecz często dodawane są kolejne kondygnacje lub dobudówki. Takie projekty stają się coraz bardziej popularne wśród inwestorów zagranicznych, ponieważ powalają im na zakup tradycyjnego mieszkania po remoncie z nowymi instalacjami. Sprzedawane są na planie i najczęściej są wyprzedane już we wczesnych fazach budowy, jednak rzadko posiadają własne miejsca parkingowe, co może stanowić wadę. Ponieważ niełatwo deweloperom kupić całe kamienice w centrum (ze względu na obecność 'chronionych' lokatorów), brakuje takich osiedli a ceny są wysokie w porównaniu do pozostałych nieruchomości dostępnych w Krakowie.

Ceny w Krakowie w porównaniu do Warszawy

Średnie ceny w Krakowie są niższe niż w Warszawie, gdzie średnia cena za m2 wynosi prawie 9000 PLN (w Krakowie 7500 PLN). Trudno jednak porównywać te dwa miasta, ponieważ układy geograficzne obu miast znacznie się różnią. Warszawa jest bardziej obszerna, więc dzielnice zachodzą na siebie i trudniej je określić niż w Krakowie, który jest bardziej skondensowany i koncentruje się wokół trzech starych dzielnic (Stare Miasto, Kazimierz oraz Stare Podgórze).