Ogólnie mówiąc, zakup nieruchomości w Polsce jest stosunkowo łatwą procedurą, którą można zrealizować zawierając jedną lub dwie umowy. Jeżeli nabywca jest w stanie w miarę szybko kupić gotową nieruchomość I dysponuje środkami, transakcji można dokonać jedną przyrzeczoną umową. Jednak najczęściej wymagana jest umowa wstępna, która obowiązuje obie strony do sprzedaży nieruchomości, lecz pozwala na dojście do porozumienia przed realizacją sprzedaży. Umowę wstępną można zawrzeć, jeżeli nabywca musi np. zebrać fundusze, lub w przypadku remontu nieruchomości, gdzie najpierw trzeba zakończyć prace nad nieruchomością, aby zrealizować sprzedaż.
Zakup nieruchomości w Polsce zawierając jedną 'Przyrzeczoną' Umowę.
Jest to najprostszy sposób na zakup nieruchomości w Polsce, gdy obie strony są w stanie szybko zrealizować sprzedaż. Po uzgodnieniu ceny ze sprzedającym, umowa sprzedaży pomiędzy stronami zostanie sporządzona przez notariusza. Notariusz powinien mieć standardową umowę, którą może tanio i szybko przygotować.
Przed podpisaniem umowy, co odbywa się w kancelarii notarialnej, notariusz zbada tytuł nieruchomości, aby upewnić się, że nie jest obciążony prawami nieujawnionymi ani innymi obciążeniami, jak np. nieujawniona hipoteka. Również sprawdzi zgodność nazwiska na tytule własności ze sprzedającym/i nieruchomość.
Jak warunki umowy zostaną już uzgodnione, umowa jest podpisana przez obie strony a następnie ostęplowana przez notariusza. Umowa notarialna jest dowodem własności kupującego i według prawa, notariusz zobowiązany jest polecić przekazanie tytułu własności na nazwisko kupującego w księdze wieczystej, co może trwać aż do 3 miesięcy.
Po podpisaniu umowy, kupujący zobowiązany jest przekazać środki pieniężne sprzedającemu, najczęściej przelewem bankowym. Korzystniej jest mieć gotowe środki na rachunku w Polskim banku, ponieważ dzięki temu przelew może zostać wykonany w jeden dzień (lub w ten sam dzień, jeżeli konto należy do baku sprzedającego), inaczej można czekać aż do trzech dni w przypadku zagranicznego przelewu.
Zakup nieruchomości w Polsce zawierając Umowę Przedwstępną.
Nie stać wszystkich inwestorów na natychmiastowy zakup nieruchomości. To może dotyczyć kupujących, którzy muszą sprzedać udział lub uwolnić pieniądze z konta oszczędnościowego, lub nawet zaciągnąć hipotekę po otrzymaniu promesy kredytowej. Z drugiej strony, sprzedający może nie być w stanie natychmiast zrealizować sprzedaż, ponieważ musi np. opuścić lokal lub dokonać pracy nad nim zanim dojdzie do sprzedaży.
Niemniej jednak, przed zobowiązaniem się do powyższych warunków, wypada podpisać zobowiązanie prawomocne przez obie strony, aby zagwarantować realizację sprzedaży. Można tego dokonać zawierając umowę przedwstępną, w której kupujący z reguły zobowiązany jest wpłacić zadatek w wysokości 10-30%, co najczęściej można uzgodnić ze sprzedającym. Umowę przedwstępną podpisuje się u notariusza.
W fazie umowy przedwstępnej, ustala się datę zawarcia umowy przyrzeczonej. Data ta jest oczywiście do uzgodnienia i zależy od sytuacji zarówno kupującego jak i sprzedającego. Typowy okres może trwać do 3 miesięcy a nawet dłużej, jeżeli się zawiera umowę kupna-sprzedaży nieruchomości na planie.
Czasami nie zawiera się umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, lecz w formie umowy cywilnej, którą sporządza prawnik. Takie umowy są znacznie tańsze, lecz są rzadziej uznawane przez Polskie prawo w przypadku sporów.
Procedura zawarcia umowy przyrzeczonej jest opisana powyżej a umowy przyrzeczone muszą być wykonywane w formie aktu notarialnego.
Wpłacenie zaliczki rezerwacyjnej na nieruchomość Polsce.
Przed zawarciem umowy przedwstępnej można wpłacić zaliczkę rezerwacyjną na nieruchomość. Tak można zrobić w sytuacjach, gdzie np. kupujący chce wycofać nieruchomość z rynku ze skutkiem natychmiastowym celem nie ujawnienia jej innym potencjalnym nabywcom. Zaliczka rezerwacyjna z reguły nie podlega zwrotowi i nie jest prawomocna. Wymaga równocześnie dobrej wiary w imieniu obu stron, aby móc wejść w umowę. Zaliczka rezerwacyjny typowo wynosi ok. 5000 do 20 000 PLN.
Budowy na planie w Krakowie generalnie odbywają się w jednej z dwóch form:
-
Remont starej kamienicy, która najczęściej nie jest okupowana i znajduje się blisko centrum miasta.
-
Nowe osiedle, którego budowy jeszcze nie zaczęto lub jest w trakcie budowy, lecz plany dopiero później zostaną zaprezentowane.
W każdym przypadku, deweloper najczęściej zaproponuje rozplanowanie każdego mieszkań, które zamierza zbudować. Mieszkania te są sprzedawane za metr kwadratowy. Warto jednak pamiętać, że szczególnie w przypadku zupełnie nowych osiedli, rozplanowania a nawet rozmiary mieszkań można dopasować do wymogów kupującego.
W przypadku zakupu nieruchomości na planie w Polsce, zawsze się stosuje porozumienie przedumowne, w którym wymagania techniczne, harmonogram prac budowlanych oraz harmonogram płatności za mieszkanie są opisane. Z reguły do umowy są wprowadzane kary dla obu stron, które zakładają, że jeżeli płatności nie dokona kupujący lub, jeżeli prace budowlane nie zostaną wykonane jak określono (lub w ciągu danego okresu), to wtedy będą obowiązywać kary.
W Polsce osiedla na planie charakteryzują się stosunkowo rygorystycznych harmonogramów płatności, według których płatności są dokonane na bieżąco z pracami budowlanymi, w przeciwieństwie do Wielkiej Brytanii, gdzie prace są wykonywane z wyprzedzeniem płatności wymaganych przez kupującego. W ostatnich czasach można zauważyć jak w Polsce powstają harmonogramy płatności w stylu brytyjskim, głównie w odpowiedzi na zainteresowanie takimi ofertami z zagranicy i większej konkurencji między deweloperami. Takie oferty mogą nabrać formę płatności wynoszącej 10% po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży a pozostałe 90% jest płatne po zakończeniu i przekazaniu nieruchomości.
Biorąc pod uwagę dodatkową złożoność takich umów oraz otwartą naturę harmonogramów płatności w Polsce, firma Hamilton May Real Estate zaleca zatrudnić prawnika, aby za Ciebie zbadał umowę. Również zaleca się zbadanie dewelopera, aby upewnić się, czy ma za sobą osiągnięcia, dobrą renomę lokalną oraz inne zalety, dzięki którym można się zabezpieczyć w przypadku problemów. Taką należytą staranność może za Ciebie przeprowadzić firma Hamilton May Real Estate.
Ponadto, jak już Twoja nowo zbudowana nieruchomość będzie gotowa, firma Hamilton May Real Estate może polecić inspektorów budowlanych, którzy zbadają mieszkanie ("czepienie się") i sporządzą raport dot. jakości wykończenia budowy oraz przestrzegania określonej konstrukcji i użytkowania materiałów. Raport ten powinien być przygotowany przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, aby zapewnić, że istnieje możliwość naprawienia jakichkolwiek wad przez dewelopera.
